房产业面对压力与机遇并存

Friday - 21/02/2020 11:00



       越通社河内——2020年房地产市场冻结的风险是真实的,不过寒冬期不会太长,原因出自于行政手续及银行信贷、产品结构、售价及质量等方方面面上释放积极信号。
 
       挖掘新机遇及动力以为市场加温是必要的,旨在避免房地产市场冻结时造成的负面影响,尤其是坏账、就业难题、社会民生保障、国民经济增长动力缓慢等问题施加的压力。
 
        2019年底,房地产市场的放缓性较为凸显。据建设部,2019年全国商品房成交量共8.3136万套,同比下降26.1%。其中,度假地产产品的成交量共6280套,同比下降20%。
 
       Savills 的统计数据显示,排屋、土地供应量同比下降三分之一,成交量下降25%。国家银行实行收紧房贷政策,旨在确保银行业的可持续及安全发展,突出的是2020-2021年期间将用于中长期贷款的短期资金比率从40%降至 30%,上调不动产的风险信贷系数。放贷收紧政策导致证券市场融资活动猛增。
 
      据国家政权委员会,2019年,41%房企发行公司债券,发行额高达37万亿越盾(约合16亿美元)。
 
        导致市场放缓的原因不仅来自于法律基础有限、行政手续繁琐、贷款准入条件太严等因素,而是对有关维持度假地产产品的贷款利率的承诺可行性的信心有所下降以及这段时间高档公寓及土地虚拟售价上涨。
 
         总体来看,有关房地产的法律文件系统尚未同步,完善进度较慢,相互抵触的现象存在;在投资建设、交易到房地产使用与管理等方方面面上的实践中发生的问题及政策机制中的不足之处尚未得以及时补充或修正,导致房地产市场管理与控制工作未见效果等。
 
        虽然2020年市场将进入竞争更加激烈的阶段,但基本上房地产市场仍保持稳定,因为宏观经济良好发展,作为世界人口第15多及东南亚人口第三多国家的越南购房需求不断上升,加上基础设施系统不断扩大。对基础设施的投资总额占GDP的10%以上,越过本来被视为对基础设施建设的投资总额最高的东亚经济圈投资水平。
 
        特别是,为2020年越南房地产市场加温的新机遇及新期望不仅来源于社会保障性住房及限价商品房的总需求得保持稳定,而来自于工业地产和经营性土地的总需求有所上升、2019年及2020年吸引外资猛增、中美贸易战有所降温等因素。
 
    新动力及机遇同时出自于房地产产品结构得以灵活调整及其相关服务有所增加。
 
        Savills预测,2020年房地产市场的供应量将继续大幅上升。截至2022年,全国108个项目的15.4万多套房将开盘入市(其中2022年开盘入市的商品房共5.7万套);写字楼供应量将达到35.7 万平方米(其中2020年的供应量占76%左右)。
 
        据住房与房地产市场管理局,河内市房地产市场供应量持稳步不安,新入市产品主要是中档商品房。胡志明市获批开展的新项目不多,尤其是低价商品房项目。土地市场的开盘量及交易量都冻结,原因在于其或将遭受更加严格的管理,因此难于推出新项目。
 
       对维持度假地产利润的承诺的信心与期望都下降,为避免COVID-19 疫情蔓延而减少国内外旅游活动尤其是在广宁、岘港、芽庄、广南、坚江等地,给旅游地产市场产生消极影响。
 
        2020年及后续年为市场加温是必要的。不仅如此,应在统一的指导下采取配套措施。据此,应抓紧完善2017年《规划法》实施细则,就即将颁发的《规划法》、《城市规划法》、《城市发展管理法》、2014年《住房法》、2014年《房地产经营法》及2013年《土地法》等各部法案中相关问题达成一致;化解困难并实现与财产所有权和产品交易有关的问题透明化,保护有关各方在兑现关于利润、运行的承诺方面上的利益等。
 
       此外,重视发展与确保包括衍生金融工具在内的房地产金融市场安全与透明运行,做好房地产信托投资基金及抵押二级市场管理工作;促进公共投资资金及对基础设施的公私投资资金的到位活动。抓紧颁发2019年《公共投资法》修正案、《企业法》、2014年《投资法》、2013年《招标法》、《公私投资法》等的法律实施细则,旨在确保公共投资资金得以顺利、有效地利用,为房地产市场发展提供便利条件。继续研究筹建低价房屋的贷款利率扶持基金会。
 
        此外,应积极核查进度缓慢或不开展的房地产项目,旨在收回土地资源用于发展经济;试点开展并把房地产市场特殊扶持机制落到实处。
 
        鉴于上述必要努力,2020年第三季度起房地产市场恢复并朝着比以往更加透明、公平、健康的方向增长是指日可待的。市场的“温度”将转移到大城市的附近地区。房价将持稳不变或略降,全国二级和三级城市的土地价格略增势头或将继续保持。





 

 

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